證券時報網(wǎng)
吳志
2025-08-25 16:14
上海樓市又出新政。
孫婉秋 攝
8月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務(wù)局、人民銀行上海市分行、市公積金管理中心等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（下稱《通知》）。
《通知》內(nèi)容包括調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個人住房信貸以及完善個人住房房產(chǎn)稅等政策，自2025年8月26日起施行。
消息帶動房地產(chǎn)板塊大漲。截至發(fā)稿，房地產(chǎn)開發(fā)板塊（01801181）漲3.4%，萬通發(fā)展（600246.SH）漲停，萬科A（000002.SZ）漲超9%，榮盛發(fā)展（002146.SZ）漲超8%，金地集團（600383.SH）漲7.79%。
樓市繼續(xù)松綁
具體來看，調(diào)減住房限購政策方面，《通知》明確進一步調(diào)減住房限購政策。一是符合條件居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)。對符合上海市住房購買條件的居民家庭，包括本市戶籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，包括新建商品住房和二手住房。
二是成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。按照上述規(guī)定，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；在外環(huán)內(nèi)限購2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購1套住房。
優(yōu)化住房公積金政策方面，一是提高個人住房公積金貸款額度。對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。
二是支持提取住房公積金支付購房首付款。對繳存人購買我市新建預(yù)售商品住房的，可以按規(guī)定申請?zhí)崛”救思芭渑嫉淖》抗e金支付購房首付款。
三是支持住房公積金“又提又貸”。對繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計算。
從優(yōu)化調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制來看，《通知》明確優(yōu)化個人住房信貸政策。銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)上海市市場利率定價自律機制要求和本機構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平。
最后，《通知》規(guī)定對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。由于個人住房房產(chǎn)稅按年征收，2025年1月1日起符合條件的購房者可享受本條政策。
該《通知》核心重點即，繳滿一年社保，外環(huán)線以外不限套數(shù)；成年單身人士按居民家庭執(zhí)行購房限購政策；公積金貸款額度增加，最高到216萬；非戶籍首套免征房產(chǎn)稅，二套按照人均60平方米來計算扣除。
利好外環(huán)改善項目
第三方咨詢機構(gòu)克而瑞指出，這是繼月初北京調(diào)整之后，上海政策調(diào)整整體符合市場預(yù)期，但力度相對北京又超過預(yù)期，對改善當(dāng)前外環(huán)外市場成交壓力作用重大。
該機構(gòu)表示，去年，一線城市購房限制性政策松動調(diào)整，市場反應(yīng)良好，成交需求快速釋放，但今年以來京滬外圍項目銷售去化壓力凸顯，為行政性限制措施逐步退出市場打開了空間和可能性。
吳典 攝
通過“核心區(qū)嚴(yán)控、郊區(qū)松綁”的差異化策略，一方面可以消除投機顧慮，又能滿足合理自住購房需求，通過釋放郊區(qū)購房需求，既能緩解庫存壓力、提振經(jīng)濟，又能服務(wù)于人口疏解、區(qū)域協(xié)同等戰(zhàn)略目標(biāo)，成為房地產(chǎn)市場因城施策風(fēng)向標(biāo)，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展與城市可持續(xù)增長的雙贏。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦也稱，限購優(yōu)化有望進一步緩解結(jié)構(gòu)性不平衡。目前上海樓市總體穩(wěn)定，但有結(jié)構(gòu)性差異，上海新房外環(huán)外的庫存去化仍有一定壓力。這次政策繼續(xù)精準(zhǔn)發(fā)力，對外環(huán)外區(qū)域放開購房額度，可以釋放購買力，有助于進一步降低庫存。
“當(dāng)然，如果購買外環(huán)外的二手房也能降低二手房的掛牌量，同時，只要賣掉一套二手房也能釋放改善需求，保持一二手房之間的置換鏈條順暢運行”。
盧文曦指出，今年上海新房市場呈現(xiàn)量穩(wěn)價升的走勢，但是近期二手住宅市場價格表現(xiàn)相對弱一些，6月的國常會提到“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，8月中旬國務(wù)院再次表態(tài)采取有力措施鞏固房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，上海政策及時落地貫徹落實相關(guān)精神。
政策落地后，有望在釋放一波購買力的同時可以轉(zhuǎn)變觀望的態(tài)度，而政策的時間節(jié)點也非常討巧，馬上就是金九銀十的傳統(tǒng)銷售季，有了政策的加持，成色會有保障。
同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)告訴《國際金融報》記者，符合購房條件的家庭取消購房套數(shù)的限制后，將會利好兩類人群，一是市區(qū)的小中產(chǎn)的置換需求，這部分居民把市區(qū)的房子賣掉后，向外環(huán)外做品質(zhì)的改善；二是部分原來受限于2套住房指標(biāo)的居民，市區(qū)的房子不舍得賣掉，但是仍然有資產(chǎn)配置需求，同時兼顧產(chǎn)品改善的多元化需求，這樣就可以滿足在外環(huán)外核心區(qū)域配置低密改善產(chǎn)品的需求，“對于五個新城核心區(qū)改善項目是利好”。
他表示，目前購房套數(shù)限制放松主要集中在外環(huán)外區(qū)域，這也是庫存集中區(qū)域，當(dāng)前外環(huán)外區(qū)域的庫存占比達到80%（按套數(shù)統(tǒng)計），而目前外環(huán)外區(qū)域的成交占比約60%，因此表現(xiàn)出一定的壓力，政策精準(zhǔn)施策。
58安居客研究院院長張波也表示，外環(huán)外購房套數(shù)的放松這一政策方向和北京保持了同步，也是對市場需求不足的區(qū)域進行的針對性放松，利好松江、嘉定、青浦等五大新城外環(huán)外區(qū)域。從北京政策效果看，放寬外圍限購后，市場的熱度上升表現(xiàn)明顯，但由于上海的外環(huán)內(nèi)新房供應(yīng)占比高于北京，并且今年以來持續(xù)有核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊供給，這一政策的效果對上海新房市場的整體拉動力會弱于北京，但對二手房尤其是外環(huán)外二手房的拉動作用可能會強于北京。
另外，取消首套房和二套及以上住房的利率差異，能夠降低改善群體以及資產(chǎn)配置需求的還貸壓力。
根據(jù)調(diào)研，剛需項目95%以上都需要銀行按揭貸款，多套房產(chǎn)家庭中的高端項目對于銀行按揭貸款利率的依賴度也超過50%。一旦取消首套和二套及以上利率的差異，在一定程度上能夠促進改善需求的釋放。
在張波看來，優(yōu)化調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制，不再區(qū)分首套和二套，這一政策思路更值得關(guān)注。他強調(diào)，未來銀行側(cè)的房貸視角將從“購第幾套房”的單一維度，轉(zhuǎn)換到多維綜合考量，會更關(guān)注購房客戶風(fēng)險狀況等因素，靈活地確定每筆貸款的利率水平，這將有助于銀行優(yōu)化信貸資源配置。從當(dāng)下來看，這一政策效果總體會降低換房的資金門檻，使得改善性需求得到釋放。
