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數(shù)據(jù)寶
2025-08-25 17:30
8月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市房屋管理局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（以下簡稱“通知”），涉及調(diào)整住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個人住房信貸以及完善個人住房房產(chǎn)稅等一攬子措施。
此前的8月18日，國務院第九次全體會議強調(diào)，要切實把思想和行動統(tǒng)一到黨中央對形勢的科學判斷和決策部署上來，鞏固拓展經(jīng)濟回升向好勢頭，努力完成全年經(jīng)濟社會發(fā)展目標任務。在房地產(chǎn)方面，會議提出采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，結(jié)合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。
業(yè)內(nèi)人士認為，上海樓市新政的出臺將鞏固上海樓市穩(wěn)中向好態(tài)勢，有了新政的加持，在接下來的樓市傳統(tǒng)銷售季，“金九銀十”成色可期。
單身人士購房資格等同于家庭
今日出臺的上海樓市政策，將對單身人士購房、居民在外環(huán)外購房等帶來積極作用。
通知明確，符合條件居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)。對符合上海市住房購買條件的居民家庭，包括上海戶籍居民家庭、在上海連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非上海戶籍居民家庭，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，包括新建商品住房和二手住房。成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。
接下來，無論是滬籍居民家庭，還是滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購買住房都不限套數(shù)，在外環(huán)內(nèi)則限購2套住房。
非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在上海連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；自購房之日前在上海連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購1套住房。
通知還優(yōu)化了住房公積金政策。
一是提高個人住房公積金貸款額度。對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。
二是支持提取住房公積金支付購房首付款。三是支持住房公積金“又提又貸”，對繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計算。
此外，通知還要求優(yōu)化調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制，在利率定價機制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，以及完善了個人住房房產(chǎn)稅政策。
二套房月還貸額將顯著降低
“馬上就是‘金九銀十’的傳統(tǒng)銷售季，有了政策的加持，成色會有保障?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦表示，上海樓市迎來期待中的利好政策，政策同樣采用“組合拳”方式支持樓市向好發(fā)展，內(nèi)容豐富。
“這次政策有這樣幾個看點，一是回應了市場期待，緩解了觀望和焦慮情緒。一線城市出臺樓市政策有較高同步性，北京在8月初出臺樓市優(yōu)化政策后，市場各方期待上海、深圳的政策落地。最近兩周樓市‘小作文’再度出現(xiàn)，市場觀望氣氛有所抬頭，買家入市節(jié)奏放緩，價格談判誠意不足。利好政策兌現(xiàn)有望改善市場焦躁情緒和扭轉(zhuǎn)預期?！?/p>
盧文曦表示，看點二是政策涉及面廣，剛需和改善型買家都能獲得購房實惠。政策從對限購的寬松，公積金、信貸工具，房產(chǎn)稅工具的運用，多維度給購房者得到實惠，釋放置業(yè)需求，進一步鞏固上海穩(wěn)中向好的樓市。
三是房貸利率不再區(qū)分首套和二套，有助于釋放更多改善需求。以商貸200萬元、貸30年計算，首套月供8486元，二套差異化地區(qū)為8704元，非差異化地區(qū)為8925元。按最新政策，二套房的利率可以明顯降低，非差異化地區(qū)每月可以減少439元。以往降LPR月供減少只有幾十元，而這種方式力度大，得到的實惠在體感會相當明顯。
盧文曦表示，杭州去年10月取消首套房和二套房差異，當月新房成交面積環(huán)比增加16%，11月成交繼續(xù)環(huán)比增加，并且擴大到21%。當前上海中高端改善市場的熱點比較高，“10萬+”項目開盤全部銷售一空的現(xiàn)象很多，金融政策的支持可以讓這部分產(chǎn)品的熱度延續(xù)下去，高端改善也往往會成為市場的風向標，銷售順暢有助于穩(wěn)定持續(xù)看好上海未來發(fā)展。
而限購優(yōu)化，則有望進一步緩解上海樓市的結(jié)構(gòu)性不平衡?！澳壳吧虾鞘锌傮w穩(wěn)定，但有結(jié)構(gòu)性差異，上海新房外環(huán)外的庫存去化仍有一定壓力。這次政策繼續(xù)精準發(fā)力，對外環(huán)外區(qū)域放開購房額度，可以釋放購買力，有助于進一步降低庫存。當然，也能降低二手房的掛牌量?！北R文曦表示。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，上海此次出臺樓市新政，是及時貫徹了中央相關(guān)精神，6月的國常會提到“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，8月中旬國務院會議再次表態(tài)要采取有力措施鞏固房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。
嚴躍進表示，新政的出臺，將鞏固上海樓市穩(wěn)中向好態(tài)勢。去年全國“930新政”以來，全國房地產(chǎn)市場總體朝著止跌回穩(wěn)的方向發(fā)展，今年二季度開始，各地反饋樓市出現(xiàn)新情況，需要政策做進一步加碼。根據(jù)全國70個大中城市房價指數(shù)等一系列指標，上海房地產(chǎn)市場量價關(guān)系表現(xiàn)較好，但樓市穩(wěn)中向好的態(tài)勢還需鞏固。
“接下來，無論是新房還是二手房，市場都將迎來利好。當前新房市場的樓盤品質(zhì)較好，供應節(jié)奏加快，新房帶看和簽約量將有積極上升的良好勢頭。二手房也會因房票增加、市場聯(lián)動等影響而保持活躍態(tài)勢，尤其是地段好、戶型優(yōu)、租金預期好的二手房，其表現(xiàn)更佳?！眹儡S進說道。
