證券時報
王軍
2025-08-25 17:15
8月25日，上海發(fā)布樓市新政，包括對外環(huán)外符合條件將不限購房套數(shù)、成年單身人士視同家庭、房貸利率層面不再區(qū)分首套和二套房、提高綠色建筑公積金貸款額度、公積金落實“又提又貸”、優(yōu)化房產(chǎn)稅征收等。
業(yè)內(nèi)人士認為，此次上海不僅新增購房資格，還持續(xù)降低購房成本，將有力釋放住房需求，尤其是對于外環(huán)外新房和二手房市場的活躍有明顯促進作用。
上海發(fā)布樓市新政
8月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市房屋管理局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關于優(yōu)化調整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，涉及調減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個人住房信貸以及完善個人住房房產(chǎn)稅等方面措施。
在限購政策方面，新政明確，一是符合條件居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)。對符合上海市住房購買條件的居民家庭，包括上海市戶籍居民家庭、在上海市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非上海市戶籍居民家庭，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，包括新建商品住房和二手住房。二是成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。
按照上述規(guī)定，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；在外環(huán)內(nèi)限購2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在上海市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；自購房之日前在上海市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購1套住房。
在公積金支持方面，新政提出，一是提高個人住房公積金貸款額度。對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。二是支持提取住房公積金支付購房首付款。對繳存人購買上海市新建預售商品住房的，可以按規(guī)定申請?zhí)崛”救思芭渑嫉淖》抗e金支付購房首付款。三是支持住房公積金“又提又貸”。對繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計算。
在信貸支持方面，新政提出，銀行業(yè)金融機構根據(jù)上海市市場利率定價自律機制要求和本機構經(jīng)營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平。
在個人住房房產(chǎn)稅政策方面，新政提出，對符合條件的非上海市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。由于個人住房房產(chǎn)稅按年征收，因此2025年1月1日起符合條件的購房者可享受本條政策。
有力釋放住房需求
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，上海政策出臺，惠及面廣，尤其對單身人士購房、外環(huán)外購房等會帶來積極作用，亦為全國新一輪政策調整優(yōu)化和市場向好發(fā)展等發(fā)揮積極作用。
嚴躍進指出，此次頗受市場關注的政策是外環(huán)外在符合條件下將不限購房套數(shù)，即購房資格進一步放寬。此次政策從支持改善性住房需求、落實職住平衡導向，更好滿足外環(huán)外購房需求。該政策和此前北京政策相似，也就意味著非滬籍單身和居民家庭滿足1年社保條件，以及上海本地戶籍的單身和居民家庭，在外環(huán)外購房已不限套數(shù)，即所謂“N”套。政策有力釋放了住房需求，對于外環(huán)外房屋去化具有積極作用，也將帶動后續(xù)市場交易量的上升。
另外，嚴躍進認為，上海此次也明確不再區(qū)分首套和二套房，對于改善性住房需求釋放等具有積極作用。一是此次政策明確，優(yōu)化調整商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制。首套房和二套房的標準取消，將有助于二套房根據(jù)市場情況和房貸政策進行調整，客觀上促進二套房利率下調。二是其充分體現(xiàn)對改善性住房需求的支持。
此外，對于房產(chǎn)稅征收層面的微調，嚴躍進認為，政策主要變化是對于“家庭人均住房面積≤60平方米的部分可免征”的操作，適當放寬家庭住房的認定標準。政策和目前的限購調整優(yōu)化動態(tài)銜接，也使得非滬籍居民家庭與滬籍居民家庭的政策口徑更為一致。政策有助于鼓勵和吸引人才在滬工作生活，更好促進住房消費。
展望后市，嚴躍進認為，當前上海樓市正迎來傳統(tǒng)“金九銀十”的熱銷階段，購房政策屬于歷史上最為寬松的一次，購房的最佳窗口期已開啟，由于購房條件優(yōu)化和成本下調，將更好促進住房消費需求釋放，尤其是對于外環(huán)外新房和二手房市場的活躍有明顯作用。
排版：羅曉霞
校對：王錦程
