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最近一段時(shí)間，深圳土地市場(chǎng)逐漸升溫，宅地供應(yīng)速度加快，熱門(mén)片區(qū)宅地再現(xiàn)高溢價(jià)成交。

7月14日，位于深圳前海的一宗住宅用地進(jìn)行出讓?zhuān)罱K經(jīng)過(guò)158輪報(bào)價(jià)，該地塊由招商蛇口以21.55億元價(jià)格摘得，地塊溢價(jià)率達(dá)到86.1%，樓面價(jià)約為每平方米8.4萬(wàn)元。

據(jù)悉，該地塊規(guī)劃用途為二類(lèi)居住用地，容積率低于3.1，建筑限高80米，無(wú)戶型及售價(jià)限制，采用“價(jià)高者得”競(jìng)拍規(guī)則，吸引了12家房企報(bào)名。中指研究院深圳分院高級(jí)分析師孫紅梅認(rèn)為，今年上半年深圳土拍市場(chǎng)呈現(xiàn)核心區(qū)域高熱、非核心區(qū)域平淡的分化特征，此次前海地塊高溢價(jià)成交，折射出市場(chǎng)對(duì)前海核心地段價(jià)值的深度認(rèn)可。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，過(guò)去前海的住宅用地供應(yīng)偏少，近年來(lái)由于前海商辦土地供給較多，也調(diào)整了規(guī)劃，部分地塊調(diào)整為宅地，但整體來(lái)看住宅用地還是偏少。而且，此次推出的地塊體量小、總價(jià)低，符合開(kāi)發(fā)商確定性業(yè)績(jī)導(dǎo)向的拿地取向，即快速開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售、快速回款，快速落地業(yè)績(jī)，盡量減少市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)業(yè)績(jī)的影響。

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，根據(jù)一線城市房企的平均利潤(rùn)率測(cè)算，將來(lái)該地塊的保本價(jià)約要達(dá)到每平方米12萬(wàn)元以上，高于目前周邊的二手房成交價(jià)格。

值得注意的是，深圳今年新增涉宅用地大多位于所屬區(qū)域的核心板塊，而且地塊規(guī)模較小，容積率較低。就在7月7日，位于深圳龍華梅林關(guān)片區(qū)的A802-0309宗宅地正式出讓?zhuān)灿?家房企參與競(jìng)拍，最終經(jīng)過(guò)108輪報(bào)價(jià)，中海深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以23.7億元將該宗宅地收入囊中。據(jù)悉，該宗宅地初始樓面價(jià)每平方米27565.89元，最終競(jìng)得樓面價(jià)約每平方米38795.22元，溢價(jià)率為40.7%。

李宇嘉認(rèn)為，不僅是深圳，熱點(diǎn)城市土地出讓均呈現(xiàn)小型化、位置在中心區(qū)域且利潤(rùn)確定性也較強(qiáng)，主要原因在于市場(chǎng)變化快，只有小地塊才能滿足盡快開(kāi)發(fā)、盡快銷(xiāo)售等要求，同時(shí)縮短開(kāi)發(fā)周期以提振開(kāi)發(fā)商拿地的積極性。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年300城住宅用地出讓金同比增長(zhǎng)27.5%，但成交面積仍下降5.5%，其中一線及二線城市出讓金增長(zhǎng)均超過(guò)40%，而三四線城市仍小幅回落。城市集中度來(lái)看，上半年TOP20城市宅地出讓金占全國(guó)比重升至68%，杭州、北京涉宅用地出讓金均超千億元，杭州出讓金已接近去年全年水平。頭部房企投資策略趨于一致，投資拿地進(jìn)一步聚焦，疊加核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度加大，上半年北上深、杭州、成都多宗地塊競(jìng)拍出高溢價(jià)。

中指研究院預(yù)計(jì)，從趨勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)仍將延續(xù)“縮量提質(zhì)”模式，熱點(diǎn)城市核心地塊憑借稀缺屬性或?qū)⒈３指咭鐑r(jià)成交，而多數(shù)三四線城市土地市場(chǎng)則繼續(xù)以底價(jià)成交為主。同時(shí)，專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)閑置存量土地有助于改善市場(chǎng)供求關(guān)系及房企資金壓力，成為推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措，也是下半年政策重點(diǎn)落實(shí)方向。

校對(duì)：王錦程