證券時報網(wǎng)
黃翔
2025-07-11 22:47
首批兩只數(shù)據(jù)中心REITs近日完成詢價，將于7月14日至15日啟動認購；華夏華電清潔能源REIT公眾發(fā)售提前結募并進行比例配售；首單民企倉儲物流類REITs嘉實京東倉儲REIT啟動擴募……優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)擴容，REITs市場活力釋放。
市場人士預期，隨著REITs相關制度進一步優(yōu)化及市場不斷成熟，“首發(fā)+擴募”雙輪驅動，將進一步激活REITs市場新動能。同時，相關部門將加快推動REITs常態(tài)化發(fā)行，持續(xù)優(yōu)化擴募機制，更好服務國家戰(zhàn)略和經(jīng)濟社會發(fā)展。
“首單”項目接連入場
首批兩只數(shù)據(jù)中心REITs近日完成詢價，首單以城市更新項目為底層資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園REITs——華夏金隅智造工場REIT上市，首單市政基礎設施公募REITs——國泰君安濟南能源供熱REIT上市……今年以來，多個公募REITs“首單”項目接連入場，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)擴容。
中國銀行研究院研究員劉晨認為，“首單”項目接連入場，標志著公募REITs底層資產(chǎn)成功擴容，填補了國內(nèi)REITs市場相關領域的空白，將更好地滿足投資者多樣化需求，為市場注入新動能。
更多“首單”項目在路上。近期，多家景區(qū)基礎設施REITs加快籌備，爭取上市首單文旅基礎設施公募REITs。麗江旅投公告，擬以玉龍雪山作為底層資產(chǎn)的文旅基礎設施公募REITs正在籌備中。
“隨著我國REITs市場進入常態(tài)化發(fā)行階段，市場生態(tài)不斷優(yōu)化，新領域入池資產(chǎn)也逐步豐富?！眹抛C券分析，常態(tài)化發(fā)行機制下，預計將有更多領域的“首單”項目納入公募REITs發(fā)行范圍，文旅基礎設施、養(yǎng)老、數(shù)據(jù)中心等領域有望迎來新突破。
常態(tài)化擴募
“首單”項目入場的同時，存量項目常態(tài)化擴募持續(xù)推進。
7月9日，華夏華潤商業(yè)REIT發(fā)布公告，擬購入杭州蕭山萬象匯項目、沈陽長白萬象匯項目和淄博萬象匯項目，為華夏華潤商業(yè)REIT二次擴募。
華夏華潤商業(yè)REIT為公募REITs市場中第二單宣告擬二次擴募的項目，首單擬二次擴募項目為博時招商蛇口產(chǎn)園REIT。
中金公司研究部分析師裴佳敏認為，存量項目的常態(tài)化擴募能夠真正激活單體REIT的生命力，打通REITs增長路徑。預計REITs市場將在繼續(xù)吸納更多資產(chǎn)類別的同時，重點鼓勵已發(fā)行REITs進行擴募，以擴大基金規(guī)模、增強市場流動性，改變當前基金規(guī)模偏小、多以單一項目為底層資產(chǎn)的局面，從而提升市場整體穩(wěn)定性。
公募REITs擴募業(yè)務，近日迎來進一步規(guī)范。6月27日，上交所發(fā)布擴募業(yè)務辦理指南提出，REITs擴募包括向特定對象發(fā)售(定向發(fā)售)、向原基礎設施基金持有人配售份額(向原持有人配售)和向不特定對象募集(公開擴募)三種方式。同日，深交所發(fā)布公告，公募REITs非定向擴募業(yè)務功能于6月30日啟用，并明確REITs非定向擴募分為向原持有人配售和公開擴募。
值得關注的是，在常態(tài)化擴募過程中，亦有“首單”項目出現(xiàn)。
6月25日，華夏北京保障房REIT擴募項目于上交所上市，成為國內(nèi)首單成功擴募的租賃住房REITs項目，標志著公募REITs市場“首發(fā)+擴募”雙輪驅動格局進一步形成，REITs常態(tài)化發(fā)行加速推進。
完善制度設計
市場人士認為，專項立法及改革紅利可期。不斷完善的制度設計將促進公募REITs在服務實體經(jīng)濟、優(yōu)化投資者資產(chǎn)配置等方面發(fā)揮更大作用。
消費REITs迎來新機遇。中國人民銀行等六部門近期聯(lián)合印發(fā)《關于金融支持提振和擴大消費的指導意見》提出，支持符合條件的消費基礎設施發(fā)行基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金。
在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進看來，意見明確支持符合條件的消費基礎設施發(fā)行REITs，對文旅地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)的影響最為直接，利好文旅企業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，后續(xù)這些企業(yè)的融資渠道將進一步拓寬。
科技創(chuàng)新領域存量資產(chǎn)有望進一步盤活。證監(jiān)會主席吳清近期在2025陸家嘴論壇上表示，下一步將繼續(xù)支持科技企業(yè)利用知識產(chǎn)權、數(shù)據(jù)資產(chǎn)等新型資產(chǎn)開展資產(chǎn)證券化、REITs等融資，進一步盤活科技創(chuàng)新領域存量資產(chǎn)。
裴佳敏認為，新資產(chǎn)類型（數(shù)據(jù)中心、景區(qū)、養(yǎng)老等）入市有望進一步豐富市場資產(chǎn)生態(tài)，為投資者提供具備不同風險收益特征的投資選擇。
REITs專項立法工作也備受市場關注。監(jiān)管部門此前透露，將進一步深入研究REITs的法律依據(jù)、交易安排、管理架構、監(jiān)督管理及其他配套機制，加快推動相關立法工作。
