證券時報
2025-07-09 18:48
前鄰廣州鐵路第一小學，后接廣州市八一實驗學校，走路6分鐘可達廣州市鐵一中學，15分鐘生活圈覆蓋市場、醫(yī)院、學校等各類公共服務(wù)設(shè)施……在這個絕佳的區(qū)位上，廣州市越秀區(qū)共和村的舊改話題一經(jīng)傳出，立刻就引發(fā)了社會熱議。
在共和村隔壁，只需步行約15分鐘，就是憑借過億元的高價臨遷費與拆遷補償創(chuàng)下“舊改神話”的楊箕村。楊箕村“舊改”后，曾經(jīng)握手樓林立的地方搖身一變，成為了廣州知名的品質(zhì)社區(qū)，寫字樓與居民樓林立。反觀共和村、共和東小區(qū)，數(shù)十棟老樓房外墻斑駁、電線裸露，甚至有樓棟危險房屋鑒定達到B級。
與引入富力地產(chǎn)完成舊改的楊箕村不同，此次共和村將按照“原拆原建”模式，計劃通過居民自籌資金，在小區(qū)原址上低成本完成老舊房屋的更新改造。該模式在廣州早有先例。今年1月，廣東省首例業(yè)主“自主更新、自籌資金、原拆原建”的危舊房改造項目——廣州市花都區(qū)集群街2號就完成了驗收，由25戶住戶共同承擔約800萬元的改造成本，改造后實現(xiàn)房屋增值1.6倍。
行新路難免坎坷。在共和村首輪“原拆原建”意愿摸底中，共和村1600戶僅有500戶同意出資改造，同意率未過半。
“‘原拆原建’模式難點就在于如何制定居民出資標準、如何統(tǒng)籌實施居民多樣訴求，以及如何獲得全過程融資支持等?！焙弦怀鞘懈录瘓F董事總經(jīng)理、廣東省三舊改造協(xié)會副會長羅宇告訴記者，未來“原拆原建”模式想要實現(xiàn)大規(guī)模復(fù)制推廣，需要政府更多發(fā)揮政策制定與資源整合的功能，先試點，再逐步搭建政策體系與操作細則，并考慮適當給予市場主體激勵。
當前，北上廣深等超大城市發(fā)展已進入增量建設(shè)和存量更新并重的新階段。類似超大城市的主城區(qū)均不同程度的存在老舊小區(qū)，不少老房子開始出現(xiàn)“危房”風險。此類小區(qū)空間逼仄、交通混亂問題較為嚴重，改造成本大、資金平衡難、市場參與積極性不足，由此舊改從大拆大建到綜合整治、微改造轉(zhuǎn)變?！霸鹪ā蹦Ｊ交蚩商峁┮环N借鑒，“政企民”三方也需摸索建立責任更明確、分工更精細的合作模式，以打開城市發(fā)展新的增量空間。
“難度很大。一是協(xié)調(diào)居民意見難，二是住戶里很多老人家也沒有辦法一下子拿出來幾十萬元。之前推加裝電梯，小區(qū)里也只完成了一棟。”談及最近村里在討論的“原拆原建”計劃，共和苑小區(qū)周邊的輝紅地產(chǎn)客戶經(jīng)理梁勝勇向記者分享了他的判斷。
共和苑小區(qū)，坐落在廣州市越秀區(qū)的核心區(qū)，是典型的學區(qū)房——毗鄰廣州鐵路第一小學、廣州市八一實驗學校、廣州市鐵一中學等多所學校。但這里的樓房部分樓齡超過了40年，住宅墻體外觀較為老舊，裸露的電線橫穿小區(qū)樓棟間。
廣州廣建城市服務(wù)有限公司在《致共和村業(yè)主的一封信》中提出，共和村房屋年久失修、公共設(shè)施老化、消防隱患突出、停車資源緊缺等問題日益凸顯，已嚴重影響居住安全和社區(qū)活力。共和苑小區(qū)已滿足《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實施辦法（試行）》規(guī)定的改造條件，按相關(guān)規(guī)定，今年4月組織開展了改造意愿征詢工作。
（共和苑小區(qū)內(nèi)的老舊住宅樓外墻斑駁、電線裸露，鄭瑋/攝）
共和村居民收到的《房屋原拆原建意愿摸查表》提出，如同意出資改造，居民可勾選4個檔位，按成本價出資，包括3000—4000元/平方米、4000—5000元/平方米、5000—6000元/平方米和6000—7000元/平方米。
從意愿摸查表估算，住戶參與改造的成本不算高。“共和苑的房型以兩房為主，50多平方米的居多，大概200多萬元一套吧。附近的新樓盤，地段沒有這里好，已經(jīng)賣到9萬元/平方米以上了。這里如果能起新房，我們預(yù)計售價會超過10萬元/平方米?！绷簞儆抡f。
如照此計算，共和苑一套50平方米的房產(chǎn)按目前的4檔成本價拆掉重建，業(yè)主最高需支付35萬元、最低支付15萬元，目前房屋售價約為200萬元，重建后房屋預(yù)估售價或可達500萬元。
但潛在的增值空間并未撬動住戶的投資熱情。在首輪“原拆原建”意愿摸底中，共和村1600戶中僅有500戶選擇同意出資改造，同意率未過半。據(jù)《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實施辦法（試行）》（簡稱《辦法》），多產(chǎn)權(quán)人的城鎮(zhèn)危舊房需經(jīng)不低于90%的房屋使用安全責任人表決同意改造并確定項目建設(shè)單位后，方可啟動改造。
“對居民來說，采取‘原拆原建’模式的意義一是可以深度參與項目改造，更好匹配原業(yè)主訴求，二是推動老舊房屋增值，三是實現(xiàn)居住品質(zhì)的明顯改善。核心難點就在于居民出資標準和統(tǒng)籌實施難度較大。”羅宇表示。
“居民出資標準的制定需綜合考慮不同群體的支付能力?！绷_宇建議，對于經(jīng)濟困難戶，政府可針對符合低保認定的家庭給予更高額度的補貼或協(xié)調(diào)銀行提供低息貸款，并協(xié)調(diào)提供過渡安置期間住房以進一步降低其出資成本；對于普通家庭，可通過銀行低息貸款、公積金提取或安置期間提供租金補貼等方式給予支持，對于增購面積的居民業(yè)主，政府也可協(xié)調(diào)組織商業(yè)銀行提供貸款等方式給予支持。
回溯廣州舊改歷程，從2009年開始大量出臺城市更新相關(guān)政策，到在全國率先成立城市更新局，并創(chuàng)新性提出“微改造”更新方式，廣州推動城市更新之路已歷經(jīng)數(shù)十年實踐。
但不少居民反饋，傳統(tǒng)的舊改僅進行外立面翻新、加裝電梯等表面修繕，無法從根本上滿足大家新的居住需求和體驗的問題。當前，北上廣深等超大特大城市發(fā)展，已進入增量建設(shè)和存量更新并重的新階段，“原拆原建”這一新的模式應(yīng)運而生。
對政府而言，“原拆原建”以業(yè)主自主改造為主，一方面減少了政府財政資金投入，也降低拆遷談判安置投入和推進實施的難度；另一方面在當前房地產(chǎn)市場持續(xù)震蕩之下，開發(fā)主體難以再承擔老舊小區(qū)此類大資金成本的城市更新項目，且居民改造意愿迫切。
作為廣東省首例業(yè)主“自主更新、自籌資金、原拆原建”的危舊房改造項目，廣州市花都區(qū)集群街2號自籌改造就是一個典型案例。
從客觀條件上看，該樓始建于1976年，僅涉及25戶住戶，并被鑒定為D級危房，屬于《辦法》要求“應(yīng)改盡改”的危舊房屋。從操作模式上看，此前為推進改造項目落地，花都區(qū)新華街道辦曾先后召開居民大會9次、入戶走訪48次，通過申請使用住房公積金來籌集資金等方式，解決居民改造資金、臨遷安置、戶型設(shè)計等難題。
廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負責人曾公開表示，廣州危舊房“原拆原建”有很大市場需求和存量規(guī)模。大量建成年代久遠的城鎮(zhèn)住房，因為建設(shè)標準低、年久失修，出現(xiàn)嚴重安全隱患問題，迫切需要改造升級。
基于此前探索，未來“原拆原建”模式能否在更多城市復(fù)制落地？
在小區(qū)整體重建過程中，不僅涉及共有部分的重建，還包括每位業(yè)主專有部分的推倒重建，每位業(yè)主的專有部分是否重建、怎樣重建等，只能由可獨立作出意思表示的所有權(quán)人自主決定，他人無權(quán)干涉和剝奪。羅宇認為，老舊小區(qū)改造項目統(tǒng)籌實施難度大，核心還在于居民訴求協(xié)調(diào)。
他建議，可通過成立居民委員會等形式，形成客觀表決機制，更好地統(tǒng)一居民內(nèi)部意見，對于極少數(shù)參與意愿較低或訴求過高的業(yè)主，政府也可探索房屋征收模式，保障大多數(shù)居民改造利益。“在此模式下，政府更多充當政策制定方和資源整合方的角色。前者是指引老舊小區(qū)規(guī)范改造，后者是協(xié)調(diào)居民、市場主體及金融機構(gòu)等，統(tǒng)籌推動項目實施落地?！?/p>
隨著今年5月《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》發(fā)布，新一輪大規(guī)模城市更新再次按下“加速鍵”，廣州舊改正走入更考驗協(xié)同能力與“繡花功夫”的“深水區(qū)”。
羅宇建議，廣州前期可聚焦改造體量小、產(chǎn)權(quán)單一等類型的項目開展先行試點，按照“試點一片、實施一片、推廣一片”的邏輯，逐步搭建成熟可實施的政策體系，形成完備的操作細則，以指導(dǎo)更多老舊小區(qū)開展改造工作。同時，羅宇表示可以考慮適當給予市場主體激勵，如搭配一定比例可售商品住房以及融資支持等，吸引市場主體積極出資參與改造。
“對于開發(fā)商而言，‘原拆原建’模式下更多是以提供輕資產(chǎn)代建和項目建成商業(yè)運營服務(wù)為主，核心地段的項目，諸如社區(qū)商業(yè)、停車場及社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心等收益性資產(chǎn)，也可打包發(fā)行REITs等資產(chǎn)證券化，吸引更多社會資金的參與?！绷_宇說。
