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證券時(shí)報(bào)記者 陳雨康

2025年上半年，上海持續(xù)落實(shí)好“滬九條”“滬七條”等各項(xiàng)政策措施，政策效應(yīng)繼續(xù)釋放，房地產(chǎn)市場延續(xù)去年四季度以來的回穩(wěn)態(tài)勢。上海市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前6個(gè)月，上海市一、二手住房累計(jì)成交1311萬平方米，為2022年以來同期最高，同比增加17%?？傮w上看，上半年上海新房市場認(rèn)購積極性較好，豪宅市場大放異彩，性價(jià)比較好的二手房迎來較高的市場認(rèn)可度。

上海一手住房市場總體平穩(wěn)。數(shù)據(jù)顯示，今年前6個(gè)月，一手住房累計(jì)成交326萬平方米，同比基本持平。從具體項(xiàng)目看，新開盤項(xiàng)目認(rèn)購保持熱度，延續(xù)去年四季度的認(rèn)購水平。在售項(xiàng)目銷售平穩(wěn)，上半年在售項(xiàng)目日均成交約1萬平方米，比2024年同期日均增加38%。從價(jià)格來看，2025年以來一手住房價(jià)格指數(shù)環(huán)比保持上漲態(tài)勢，1—5月環(huán)比累計(jì)上漲2.7%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，上海新房市場的認(rèn)購積極性較高，上半年外環(huán)以內(nèi)的76個(gè)項(xiàng)目中，有50個(gè)認(rèn)購比超過1，占比超過65%。一些高品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)地段的好房子，市場認(rèn)可程度較高。豪宅市場方面，上半年總價(jià)3000萬元及以上的新房項(xiàng)目交易1096套，成交金額達(dá)553億元。該指標(biāo)遠(yuǎn)超2023年上半年194億元的金額，增速達(dá)到了184%。這一現(xiàn)象既體現(xiàn)了上海改善型住房需求積極釋放，也體現(xiàn)出高端房產(chǎn)購買力極強(qiáng)的特征。

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，由于去年政策效應(yīng)的持續(xù)釋放，1—2月新房成交量同比上升；3月由于供應(yīng)量相對(duì)不足，成交量有一定程度的回落。經(jīng)歷3月的需求釋放，4月成交量有所回落，但同比仍在企穩(wěn)。5月受益于公積金貸款利率和LPR雙下調(diào)，疊加優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)加快，上海新房供需兩端同環(huán)比均實(shí)現(xiàn)較高增長，市場熱度明顯回升。受益于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的持續(xù)入市，上半年新房成交均價(jià)同比上漲。各項(xiàng)目認(rèn)購情況呈明顯分化的特征，認(rèn)購率高的項(xiàng)目擁有共性特征，即所處板塊市場熱度高、區(qū)位條件優(yōu)越、產(chǎn)品力較強(qiáng)。

二手住房市場交易活躍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前6個(gè)月，上海二手住房累計(jì)成交985萬平方米（11.6萬套），為2022年以來同期最高，同比增加24%。從月度走勢看，今年1—2月商品住房市場“淡季不淡”；“金三銀四”的“小陽春”市場成色較足，3月成交2.67萬套，為2021年3月以來單月最高；5—6月延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢。從價(jià)格指數(shù)看，自去年“滬七條”實(shí)施以來，二手住房價(jià)格指數(shù)環(huán)比累計(jì)上漲1.3%。

“一季度，二手房成交量同比大幅上升，中心城區(qū)地鐵房、學(xué)區(qū)房維持熱度，市場回穩(wěn)速度高于新房，對(duì)新房形成較為明顯的替代效應(yīng)?！睆埼撵o說，4月成交量同比大幅上升，市場回穩(wěn)速度仍高于新房，對(duì)新房的替代效應(yīng)顯著?！敖鹑y四”需求釋放后，5月成交量進(jìn)一步回落，同比雖保持增長但增速低于新房，對(duì)新房的替代效應(yīng)有所減弱。

嚴(yán)躍進(jìn)表示：“今年上半年上海二手房單月成交量均保持在1.5萬套的榮枯線以上。從市場反饋來看，一些價(jià)格調(diào)整充分、房源地段優(yōu)勢較好、次新房房源等類型的二手房，都呈現(xiàn)了非常好的交易態(tài)勢，市場認(rèn)可程度較高。”

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，自去年“滬七條”實(shí)施以來，二手住房價(jià)格指數(shù)環(huán)比累計(jì)上漲1.3%。橫向?qū)Ρ瓤?，上海二手房價(jià)格指數(shù)明顯強(qiáng)于其他幾個(gè)重點(diǎn)城市。

展望后市，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上半年上海房地產(chǎn)市場表現(xiàn)積極向好，在不同市場及量價(jià)關(guān)系等方面都有積極表現(xiàn)，既說明一系列購房政策的效應(yīng)在積極釋放，也表明購房需求和動(dòng)力充足。當(dāng)前購房政策為歷史最好的政策，且供求關(guān)系已經(jīng)歷了一輪充分有效的調(diào)整，將更加有效促進(jìn)下半年樓市發(fā)展。上海市場表現(xiàn)亦對(duì)全國市場有較好的啟示和示范效應(yīng)。