券商中國
馬靜
2025-07-05 21:31
今年二季度以來，各地擬用專項債“收地”的節(jié)奏明顯加快。
根據(jù)中指監(jiān)測，截至5月20日，各地公示擬使用專項債收購存量閑置土地接近3000宗，總面積已超1.33億平方米，總金額超3500億元。
專項債盤活存量閑置土地，系2024年下半年以來提出，當年9月政治局會議提出“支持盤活存量閑置土地”，10月國新辦發(fā)布會提及“允許專項債券用于土地儲備”，土儲專項債自2019年被叫停以來，時隔五年重啟發(fā)行。
土儲專項債之所以重啟，背后有特定的房地產(chǎn)行業(yè)原因。此前，受樓市及地市雙雙低迷影響，大量房企前期拿地無力開發(fā)、成為閑置土地，疊加城投平臺于2021年～2024年間密集“拖底”，大量存量閑置土地亟需盤活。
在中央盤活存量相關政策支持下，各地政府2025年以來行動提速。
據(jù)中指統(tǒng)計，今年1～2月，各地公示地塊數(shù)量合計393宗，總金額超580億元；3月以來，各地公示節(jié)奏持續(xù)加快，總地塊超830宗、總金額超1000億元；4月公示地塊超1500宗，超1～3月累計公示總量，總金額超1700億元。
目前，全國有23個省市均表示擬回收土地，其中廣東省公示擬收儲總金額超650億元，位居第一；河南、福建兩省公示金額超300億元。各城市中，鄭州擬收儲金額達173.5億元，面積也超500萬平方米，均居各城市首位。
收儲動作最積極的廣東，不僅公示總金額最高，還已經(jīng)公示了第二批地塊，截至5月20日，公示的第二批項目已達100宗地，總金額超150億元。
從地塊性質(zhì)、時間來看，目前專項債擬收儲的土地，大多為2020～2024年期間出讓的土地，占比超過七成。公示地塊中，住宅用地占比約65%，商辦用地占比約25%，住宅用地規(guī)模最高，不過商辦用地占比在提升。
從企業(yè)層面看，當前擬收儲的土地大多屬于地方國企，占比超過80%，央企、民企占比不足20%。央企中，保利、華僑城等企業(yè)有地塊擬被收儲；民企中，鄭州、昆明等地擬收儲地塊中民企占比相對較高，涉及新城、俊發(fā)等。
“城投高占比與其近年‘托底拿地’的被動角色直接相關?！笨硕鹧芯恐行氖袌鲅芯靠偙O(jiān)馬千里表示，地方政府通過專項債資金加速收儲，本質(zhì)上是化解城投債務壓力、優(yōu)化土地資源配置的政策延續(xù)。
克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)還顯示，從宅地收儲清單來看，三四線城市擬收儲面積為5437公頃，占比達到84%，合計收購總價1659億元，占比74%。
“相對于一二線城市，三四線城市在本輪調(diào)整中面臨更大的需求端波動，且更多地塊由城投托底拿地，大量宅地因財務測算無法滿足開工條件，導致城市潛在庫存高企?！瘪R千里表示，土地收儲成為現(xiàn)階段這些地塊的唯一出路。
鑒于當前公示的擬收儲規(guī)模不低，如果后續(xù)能落實，將極大改善行業(yè)供需關系。
馬千里稱，目前擬收儲宅地的理論建筑面積已超過1.3億平方米，若能如期落實，可減少新房供應，部分新房交易規(guī)模較低的三四線城市，理論上可降低廣義庫存周期。
但值得注意的是，專項債收儲公示規(guī)模，和實際發(fā)行落地的規(guī)模并不同。
截至5月20日，廣東、湖南、福建等地發(fā)行（含寧波）的用于收購存量閑置土地的專項債總金額接近550億元，占擬收儲總金額的15%。
各城市中，廣州發(fā)行專項債金額超60億元，位居各城市首位，二線城市長沙發(fā)行38.1億元、寧波發(fā)行13.2億元、成都發(fā)行2.8億元、福州發(fā)行0.2億元，一二線城市合計發(fā)行114.8億元，占總發(fā)行金額的21.0%。
中指研究院稱，4月以來，全國各地公示擬使用專項債券收回收購存量閑置土地明顯提速，但實際發(fā)行專項債的規(guī)模仍較小，用于收購存量閑置土地的專項債金額不足公示金額的五分之一，整體發(fā)債節(jié)奏有待加速。
馬千里建議稱，各地主管部門可從兩方面優(yōu)化推進：其一，加速存量收儲計劃的落地轉(zhuǎn)化，讓更多“擬收儲”變?yōu)椤耙咽諆Α?，推動政策由“穩(wěn)預期”向“穩(wěn)市場”轉(zhuǎn)變；其二，細化專項債收儲地塊的權屬信息、區(qū)域分布及開發(fā)進度等數(shù)據(jù)，精準識別不同城市板塊的庫存壓力，全面提升因城施策的精準性和可操作性。
中指方面表示，當前各地已公示的擬收儲地塊中，絕大多數(shù)為地方國企地塊，未來央企、民企也可以借助換地、“收調(diào)供”等方式，加強與地方政府溝通協(xié)商，加快存量閑置土地盤活，改善自身土地儲備結(jié)構(gòu)，助力房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。
