國際金融報
袁源
2025-05-13 22:27
5月13日，中指研究院發(fā)布《2025中國產(chǎn)業(yè)新城運營商評價研究報告》顯示，2024年，產(chǎn)業(yè)新城招商進入資本賦能深度整合期。傳統(tǒng)以土地、稅收優(yōu)惠為核心的招商模式邊際效益持續(xù)遞減，而基金投資、孵化器培育、產(chǎn)融結(jié)合等資本工具的應用，推動招商效率高速增長。
多地加速布局產(chǎn)業(yè)基金，通過“政府引導+市場運作”的模式推動科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級與金融資本的深度融合，構(gòu)建“科技—產(chǎn)業(yè)—金融”良性循環(huán)。運營商聯(lián)合地方政府和社會資本設立母基金，通過子基金撬動更多資金投向重點領域，同時圍繞龍頭企業(yè)布局上下游設立主導產(chǎn)業(yè)基金，形成“投資—落地—集群”閉環(huán)，打造“基金+園區(qū)+項目”生態(tài)。
此外，產(chǎn)業(yè)園REITs申請和上市速度加快。報告顯示，2024年，產(chǎn)業(yè)新城運營商推動落實“資本、資產(chǎn)、資金、資管”循環(huán)聯(lián)動目標。運營商不斷拓展融資渠道，綜合運用中期票據(jù)、短期融資券、綠色公司債等多種融資模式，通過有效聚合資本市場資源，多鏈融合加快創(chuàng)新驅(qū)動，持續(xù)增強主體融資能力，同時積極發(fā)揮金融創(chuàng)新對于園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的加速功能，持續(xù)推動了金融資源優(yōu)勢在科創(chuàng)、招商方面賦能園區(qū)。
另外，產(chǎn)業(yè)園REITs展現(xiàn)出強勁的發(fā)展勢頭，全年新增申請、上市及擴募產(chǎn)品較去年有明顯加快。區(qū)域分布上，除北上廣深外，成渝、長三角等新興經(jīng)濟圈成為重點布局區(qū)域。與之相對的，產(chǎn)業(yè)園REITs各底層項目經(jīng)營表現(xiàn)分化嚴重，超過半數(shù)項目的底層資產(chǎn)出租率同比呈現(xiàn)下滑，部分因營收承壓不得不采取以價換量的策略。園區(qū)運營商應持續(xù)管制自身租賃情況和租金增長情況，在整體供大于求、產(chǎn)業(yè)園區(qū)出現(xiàn)降租金搶租戶的大背景下，能否提供更高的運營服務質(zhì)量將成為降低空置率乃至保護利潤率的有力保障。
最后，報告認為，未來，輕重并舉是產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商重要的發(fā)展戰(zhàn)略。輕重并舉并非簡單疊加兩類業(yè)務，而是通過資源整合實現(xiàn)“資產(chǎn)持有”與“服務輸出”的協(xié)同效應。其核心在于以重資產(chǎn)為物理載體，以輕資產(chǎn)為價值引擎，形成閉環(huán)生態(tài)。其中，重資產(chǎn)業(yè)務從“大規(guī)模開發(fā)”轉(zhuǎn)向“定制化建設”。同時，通過公募REITs、私募基金等工具實現(xiàn)資產(chǎn)退出，將沉淀資本轉(zhuǎn)化為滾動投資能力。輕資產(chǎn)業(yè)務則需聚焦從基礎服務到生態(tài)賦能，構(gòu)建“基礎服務+增值服務+產(chǎn)業(yè)投資”三層體系。
