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日前，北京發(fā)布《2025年北京市住房發(fā)展年度計(jì)劃》，明確今年商品房用地供應(yīng)、保障性住房建設(shè)等目標(biāo)，并提出優(yōu)化住房用地供應(yīng)、加大住房保障力度、持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場回穩(wěn)向好等多項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)。

不只是北京，近期廣州、成都、天津、青島、廈門、哈爾濱等地也發(fā)布了今年住房發(fā)展計(jì)劃，另外，杭州、武漢等地披露了今年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃和保障性住房籌建目標(biāo)。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，縮量提質(zhì)是各地今年住房用地尤其是商品住房供應(yīng)的重要特征，與去年相比，今年各地商品住房用地供應(yīng)規(guī)模有不同程度縮減。另外，各地保障性住房籌建規(guī)模整體也有所下降，收購存量商品房用作保障性住房成為重要方向。各地持續(xù)完善住房保障體系建設(shè)，在穩(wěn)妥推進(jìn)配售型保障性住房籌建的同時(shí)，繼續(xù)發(fā)力保障性租賃住房建設(shè)，著力構(gòu)建多層次、差異化的住房保障體系。

圖片來源：新華社

商品住房用地供應(yīng)收縮

日前發(fā)布的《2025年北京市住房發(fā)展年度計(jì)劃》明確了今年北京住房發(fā)展的8項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，其中優(yōu)化住房用地供應(yīng)居于首要位置。

在合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地原則指導(dǎo)下，今年北京計(jì)劃安排商品住房用地240~300公頃。較去年計(jì)劃安排商品住房用地供應(yīng)下限300公頃、入庫300公頃，今年商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模有所下降。

不只是北京，成都、杭州、武漢、天津、青島等地今年商品住房用地或住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量也有不同程度下降。

如成都今年計(jì)劃新增商品住房用地供應(yīng)9000畝，供應(yīng)商品住房12萬套，約1560萬平方米，與去年相比，新增商品住房用地供應(yīng)量減少2500畝，降幅約21.7%；計(jì)劃供應(yīng)商品住房量減少2.7萬套，約376萬平方米，降幅分別約18.4%、19.4%。

再如杭州今年市區(qū)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃為517.32公頃，較去年計(jì)劃供應(yīng)量減少271公頃，降幅約34.4%；又如南昌在《南昌市2025年住房發(fā)展年度計(jì)劃（征求意見稿）》中明確，今年南昌市本級(jí)擬計(jì)劃供應(yīng)新建商品住宅用地149公頃，較去年計(jì)劃供應(yīng)下降30%。

也有例外，廈門今年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)90公頃，較去年減少逾72公頃，其中商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)69公頃，較去年計(jì)劃供應(yīng)量增加近20公頃。

整體來看，麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院分析師向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，各地著力通過減少土地供應(yīng)量、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)的方式來控制市場供應(yīng)，緩解市場庫存壓力，以促進(jìn)市場供求平衡。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，北京等城市今年住房用地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模減少，這是今年各地住房發(fā)展計(jì)劃的重要特征，與土地市場、住房市場的供求關(guān)系發(fā)生重大變化有關(guān)。適當(dāng)壓縮供應(yīng)的“量”、更好提升供應(yīng)的“質(zhì)”，進(jìn)一步活躍各地土地市場，提升土地價(jià)格預(yù)期，這是各地優(yōu)化住宅用地供應(yīng)的主要方向。

這也與當(dāng)前土地市場情況相符。中指數(shù)據(jù)顯示，1~4月300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降4%，土地出讓收入同比增長超2成。受地塊質(zhì)量提升等因素影響，一二線城市土地平均溢價(jià)率較高，杭州、成都等地多宗土地拍出高溢價(jià)。

前述分析師認(rèn)為，住房用地供應(yīng)量和地塊位置仍是房企最關(guān)注的方面，這些因素將直接影響其拿地成本和開發(fā)項(xiàng)目的市場需求潛力。嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充，除了關(guān)注地塊的品質(zhì)之外，企業(yè)也更關(guān)注地塊的屬性、規(guī)模等方面，未來去化成為重要的考量目標(biāo)，體量可控的純住宅用地更受房企青睞。

為更好推動(dòng)住房建設(shè)工作，提高房企拿地積極性，著力促進(jìn)產(chǎn)城融合和職住平衡，各地也大力優(yōu)化土地供應(yīng)的空間結(jié)構(gòu)布局。如成都明確，要推動(dòng)住房用地供應(yīng)向重點(diǎn)片區(qū)、產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、地鐵沿線等重點(diǎn)發(fā)展空間傾斜；青島提出結(jié)合市場需求、住房發(fā)展計(jì)劃、商品住房去化周期和存量等因素，按照以房定地、以需定供的原則，科學(xué)編制年度住宅用地計(jì)劃。

多地調(diào)減保障性住房籌建目標(biāo)

推進(jìn)保障性住房建設(shè)和供應(yīng)，仍是今年各地住房發(fā)展計(jì)劃的重點(diǎn)任務(wù)之一。如北京明確要加大住房保障力度，青島提出要加大保障性住房建設(shè)和供給，廣州要求加快構(gòu)建租購并舉的住房保障體系，成都提出要完善住房保障體系。

與去年相比，今年各地保障性住房建設(shè)籌集目標(biāo)以下調(diào)為主。如北京計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房5萬套，去年計(jì)劃籌集量為7萬套（間）；如天津今年計(jì)劃籌集建設(shè)配售型保障性住房358套，啟動(dòng)2900套房源配售工作，計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房2000套（間），去年天津計(jì)劃新增籌集建設(shè)配售型保障性住房7000套，新增籌集建設(shè)保障性租賃住房5000套（間）。青島、南昌等地也有類似情況。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，多地保障房籌建目標(biāo)確實(shí)出現(xiàn)減少的特征，但這并不意味著保障性住房供應(yīng)的減少。這主要是因?yàn)殡S著政策優(yōu)化調(diào)整，各地保障性住房的來源更加豐富，在新建之外，也要通過“以購代建”，即收購存量商品房作保障房的方式來進(jìn)行，達(dá)到增加保障性住房供應(yīng)和消化存量庫存的雙重目標(biāo)，這既包括配售型保障性住房，也包括保障性租賃住房。

前述分析師表示，多地保障性住房用地供應(yīng)和計(jì)劃籌建數(shù)量有所減少背后，有近年來土地價(jià)格抬升和市場面臨庫存壓力等因素影響，通過收儲(chǔ)閑置用地和收購存量住房來豐富保障性住房供應(yīng)更符合當(dāng)下市場實(shí)際。

今年《政府工作報(bào)告》明確，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購存量商品房，在收購主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。各地在相關(guān)會(huì)議和政策文件中對(duì)此亦有部署，如前不久發(fā)布的《遼寧省大力提振消費(fèi)若干舉措（征求意見稿）》中提到，加大專項(xiàng)債對(duì)收購存量商品房用作保障性住房支持力度。一些步伐較快的地方已有相關(guān)實(shí)踐，如4月24日，貴州首筆收購存量商品房用作保障性住房再貸款項(xiàng)目在貴安新區(qū)落地，今年貴安新區(qū)計(jì)劃完成3901套存量商品房收購。

需要注意的是，保障性租賃住房仍是各地住房保障體系的重要組成部分，今年廣州、成都、天津、廈門、南昌、哈爾濱的保障性住房建設(shè)或供應(yīng)計(jì)劃中，保障性租賃住房的計(jì)劃籌建或供應(yīng)規(guī)模多于配售型保障性住房。杭州、青島的配售型保障性住房、保障性租賃住房計(jì)劃籌集建設(shè)或計(jì)劃推出目標(biāo)則相同。

如廣州今年計(jì)劃籌建保障性租賃住房10萬套（間），計(jì)劃籌建配售型保障性住房0.15萬套；天津計(jì)劃籌集建設(shè)358套配售型保障性住房，計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房2000套（間）；廈門今年計(jì)劃供應(yīng)保障性商品房0.3萬套，保障性租賃房0.38萬套。

前述分析師表示，部分城市配售型保障性住房籌建目標(biāo)少于保障性租賃住房，這主要是因?yàn)榕涫坌捅Ｕ闲宰》啃枰^高的初始投入，適合有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的家庭購買。保障性租賃住房則滿足了更多低收入和新市民的過渡性住房需求。此外，配售型保障性住房作為一項(xiàng)較新的政策舉措，目前仍處于發(fā)展初期。各地穩(wěn)妥審慎推進(jìn)配售型保障性住房建設(shè)，體現(xiàn)了對(duì)政策落實(shí)的嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度，也有在實(shí)踐中探索優(yōu)化、持續(xù)完善制度體系的考慮。